Amministratore di condominio: nomina, revoca ed obblighi. Quello che serve sapere.

Poter fare affidamento sul corretto operato del proprio amministratore di condominio è un’aspettativa legittima che a volte però si scontra con la superficialità e le scarse competenze.

di Redazione Compliance Legale

Conoscere i diritti e i doveri di ciascuno, sia del condominio (individualmente o partecipando all’assemblea condominiale) sia dell’amministratore, è fondamentale per capire come muoversi.

Ma andiamo per gradi.


La norma di riferimento è l’art.1129 c.c.

“1] Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.


[2] Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.


[3] L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.


[4] L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.

Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.


[5] Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.


[6] In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.


[7] L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.


[8] Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.


[9] Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.


[10] L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.


[11] La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.


[12] Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; 

7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.


[13] L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.


[14] Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.


[15] Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.”


Analisi articolo 1129 c.c.


Già da una rapida lettura si evince come la norma (inderogabile ai sensi dell’art. 1138, 4° co.) sancisca l’obbligatorietà della nomina di un amministratore nei condomini con almeno otto partecipanti.

L’orientamento dottrinale maggioritario, sul presupposto che il condominio non sia un ente dotato di personalità giuridica (ma solo di soggettività fiscale), inquadra il rapporto tra l’amministratore ed i condomini nell’ambito della figura contrattuale del mandato con rappresentanza: l’amministratore anche quando agisce o è convenuto in rappresentanza di tutti i condomini, non rappresenta un ente distinto dai partecipanti, ma i singoli condomini.  

Egli conserva la sua qualità di mandatario dei proprietari anche quando la sua nomina è effettuata dall’autorità giudiziaria su istanza di uno dei condomini.


Modalità di nomina dell’amministratore di condominio.


Nei condomini con meno di otto partecipanti si seguono i princìpi generali consacrati negli artt. 1105 cc e 1106 cc sulla comunione, in virtù del rinvio ammesso dall’art. 1139 cc. Quindi non è escluso che vi sia un amministratore, alla cui nomina si dovrà addivenire con la maggioranza prevista dall’art. 1136, 2° co.

Nei condomini con almeno cinque partecipanti è competente a deliberare la necessaria nomina l’assemblea, che è governata dal principio maggioritario. Oltre ai normali requisiti richiesti per la validità ed efficacia delle deliberazioni assembleari (art. 1136) è sempre richiesto, anche per la seconda convocazione, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, 4° co.).

Ai fini della nomina non sono peraltro richieste particolari formalità. Ritiene applicabile l’art. 1392 cod.civ., la giurisprudenza ha ribadito in più occasioni che la procura può essere verbale o tacita, quindi, pur in assenza di una formale nomina assembleare, può risultare anche dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui in modo abituale.

La deliberazione assembleare nelle forme di cui all’art. 1129 si rende invece necessaria per poter rendere opponibile ai terzi la nomina di un nuovo amministratore in sostituzione del precedente.

Pur essendo facoltativa la nomina dell’amministratore, lo schema generale di funzionamento assembleare si applica anche ai piccoli condomini composti sino ad un massimo di quattro membri; ne deriva che, una volta nominato l’amministratore, successive diverse determinazioni dei condomini devono risultare da espresse manifestazioni di volontà assembleare.


Requisiti soggettivi per la nomina dell’amministratore di condominio.


L’articolo non richiede particolari requisiti, né individua alcuna causa di incompatibilità; pertanto, si ammette pacificamente che l’amministratore possa essere un condomino o anche un estraneo. Controversa è invece l’ammissibilità della nomina di una pluralità di amministratori e, in particolare, la possibilità che le funzioni vengano svolte da una persona giuridica.

Parte della dottrina rileva che la natura fiduciaria del rapporto ed il tenore degli articoli del codice lasciano intendere chiaramente il riferimento ad una persona fisica, che può essere chiamata a rispondere in sede civile e penale di irregolarità ed atti compiuti nell’espletamento della funzione.

Si è osservato che l’alternanza dei soci e degli amministratori nell’ambito della società chiamata a gestire un condominio «si risolverebbe nel venir meno della potestà dell’assemblea condominiale di scelta dell’amministratore».

La devoluzione della gestione di un condominio ad una società di capitali, infatti,  finisce per determinare – in ragione dei tempi e delle modalità di nomina del rappresentante legale di dette società nonché dei relativi poteri ed obblighi – un’alterazione dei rapporti correnti tra assemblea dei condomini ed amministratore, capace di snaturarne i rispettivi ruoli.

Tuttavia, le funzioni sempre maggiori dell’amministratore di condominio e le dimensioni sempre maggiori degli edifici moderni in regime di condominio (basti pensare agli stabili in regime di “supercondominio”), rendono sempre più complessa la gestione condominiale, che, in certi casi, assume i connotati di una vera e propria gestione “manageriale“» di talché parte della dottrina e parte della giurisprudenza sembrano ora ammettere che ad una società di capitali possa essere attribuita la funzione di amministratore condominiale.

In recenti pronunce si è ammessa la possibilità che l’amministrazione di un condominio sia affidata ad una persona giuridica, anche una  società di capitali, non essendovi norme che vietino questa possibilità o limitino in tal senso la capacità della persona giuridica che è in grado di offrire, quanto all’adempimento delle obbligazioni connesse alla funzione di amministratore di condominio ed alla imputazione della conseguente eventuale responsabilità, un grado di affidabilità pari a quello della persona fisica


Nomina dell’amministratore di condominio da parte dell’Autorità Giudiziaria.


Nei condomini con almeno otto partecipanti, uno qualunque dei condomini ha il diritto di chiedere la convocazione dell’assemblea per la nomina dell’amministratore.

Solo quando questa non si riunisca o non provveda, su ricorso di uno o più condomini, provvederà l’autorità giudiziaria secondo il rito dei procedimenti di volontaria giurisdizione.

Nei condomini con meno di cinque partecipanti, ove non provveda l’assemblea, l’amministratore potrà essere nominato dall’autorità giudiziaria, su istanza di un condomino, ma solo nei casi previsti dall’art. 1105, 4° co. (“Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria (3). Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”).

Dal canto suo, la giurisprudenza ha confermato che il provvedimento di nomina adottato dal presidente del tribunale costituisce attività di carattere amministrativo e non giurisdizionale. Ne deriva che esso non è soggetto a reclamo innanzi alla Corte d’Appello, né tantomeno è ammissibile un ricorso per cassazione ex art. 111 Cost. avverso la decisione della Corte d’Appello che abbia appunto dichiarato inammissibile il reclamo contro il decreto di nomina.


Onerosità e durata dell’incarico.


In ordine all’opera prestata dall’amministratore si ritiene prevalentemente che viga una presunzione di onerosità (art. 1709), non esclusa dalla circostanza che egli sia un condomino. In tal modo è stata interpretata la disposizione di cui all’art. 1135, n. 1 che considera eventuale la retribuzione: è eventuale in quanto l’assemblea può esprimersi per la gratuità. Anche per la giurisprudenza l’incarico deve presumersi oneroso, salvo prova contraria basata sulla prassi o sul comportamento concludente delle parti.

Qualora si tratti di un amministratore nominato dall’autorità giudiziaria gli oneri relativi alla sua retribuzione sono a carico di tutti i condomini, anche quando il regolamento condominiale preveda la gratuità dell’incarico; sempre nell’ipotesi di un amministratore giudiziario, il compenso, ove non concordato tra le parti, deve essere determinato in sede contenziosa e non dal giudice che ha provveduto alla sua nomina.

L’amministratore resta in carica per un anno; tale termine decorre dalla nomina. Si ritengono applicabili le norme di cui agli artt. 1722, 1727, 1728: quindi, oltre che per la scadenza del termine e per la revoca, l’incarico si estingue a seguito della rinuncia da parte dell’interessato, della sua morte, interdizione ed inabilitazione.

Alla scadenza, l’amministratore può essere confermato nell’incarico con un’espressa deliberazione dell’assemblea, da adottarsi con la maggioranza richiesta dall’art. 1136, 4° co., o anche tacitamente in mancanza di una nuova nomina da parte dell’assemblea.

Ad ogni buon conto, secondo l’istituto della prorogatio imperii, l’amministratore deve essere considerato in carica sino a quando non sia stato nominato dall’assemblea un suo successore (cd. conferma tacita dell’amministratore).


Revoca dell’amministratore da parte del condominio.


In qualunque momento l’incarico può essere revocato dall’assemblea, con la maggioranza indicata nell’art. 1136, 2° e 4° co. ed è efficace, anche quando non si fondi su una giusta causa e sia persino immotivata.

In assenza di una giusta causa, si ammette generalmente il diritto dell’amministratore al risarcimento del danno, che sarà determinato nella misura del corrispettivo ancora da pagare in ragione dell’anno. Si ritiene che, oltre alle tre cause segnalate nel già citato art. 1129, 3° co., possano essere anche altri i motivi che giustificano una revoca anticipata dell’incarico.

Su medesime posizioni è attestata la giurisprudenza, che ha avuto modo di sottolineare che, in virtù del rapporto fiduciario che lega l’amministratore al condominio, la revoca può intervenire in qualsiasi tempo e senza che sia necessaria una giusta causa.

Peraltro, non occorre che sia adottato un atto formale di revoca, essendo questa implicita, secondo l’art. 1724, nella nomina di un nuovo amministratore.


Revoca dell’amministratore da parte dell’autorità giudiziaria.


La revoca dell’amministratore può essere disposta, su ricorso di un condomino, dal tribunale unicamente nei casi di:

a) mancata comunicazione all’assemblea dei condomini della notifica di una citazione o di un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbiti dalle sue attribuzioni (art. 1131, 3° e 4° co.);

b) omesso rendiconto della sua gestione per due anni;

c) fondati sospetti di gravi irregolarità. Il tribunale decide in camera di consiglio, con decreto motivato e sentito l’amministratore. Sia l’amministratore che il condomino possono proporre reclamo contro il provvedimento del tribunale, entro dieci giorni dalla notificazione, alla Corte d’Appello, che deciderà sempre in camera di consiglio (art. 64 disp. att.).

La dottrina prevalente ritiene che l’iniziativa del singolo condomino possa attuarsi indipendentemente dalla circostanza che l’assemblea si sia preventivamente pronunciata contro la revoca o abbia omesso di pronunciarsi sulla richiesta avanzata dal condomino.

Inoltre, il tribunale non è vincolato dall’eventuale contraria deliberazione dell’assemblea e potrà revocare l’amministratore qualora ricorrano e siano state provate quelle specifiche circostanze indicate dalla legge. L’autorità giudiziaria, accogliendo il reclamo, si limita a pronunciare la revoca dell’amministratore; per procedere alla sua sostituzione sarà necessaria una deliberazione dell’assemblea.


Casistica giurisprudenziale.


Dalla casistica giurisprudenziale emerge che le maggiori occasioni di contenzioso sono sorte in riferimento all’interpretazione e valutazione del terzo motivo di ricorso segnalato, cioè la sussistenza di fondati sospetti di gravi irregolarità.

Al riguardo, i margini di discrezionalità del giudice sono ampi e non comparabili con le altre due specifiche e chiaramente individuate fattispecie. In linea generale si è detto che una grave irregolarità che non si traduca in un immediato danno o pericolo di danno per il condominio non è idonea a provocare la revoca dell’amministratore, potendo sempre l’assemblea adottare le iniziative opportune, non escluso il recesso.

L’ipotesi ricorrerebbe quando gravi comportamenti dell’amministratore facciano venir meno il necessario rapporto di fiducia che lo deve legare ai condomini, situazione che «è esclusa nel caso di lamentele attinenti a una gestione avallata dalla maggioranza assembleare con delibere non impugnate dai condomini ricorrenti» (T. Modena 17.5.2007).

La revoca giudiziale per fondati sospetti di gravi irregolarità, avente funzione sussidiaria rispetto alla competenza dell’assemblea ad esaminare la questione, deve pertanto fondarsi su elementi precisi e concordanti che facciano prevedere un imminente pregiudizio per il condominio.

Si sottolinea che nel giudizio promosso dai condomini per ottenere la revoca dell’amministratore, per violazione del mandato, legittimato a contraddire non è il condominio, ma l’amministratore per difendere i propri interessi.

Inoltre, trattandosi di un procedimento camerale plurilaterale tipico, che culmina in un provvedimento privo di efficacia decisoria, il condomino che chiede la revoca può stare in giudizio personalmente ed ha diritto a chiedere il rimborso unicamente delle spese vive.

Poiché il provvedimento camerale di revoca dell’amministratore ha efficacia dalla data dell’inutile spirare del termine per il reclamo avverso di esso, gli atti compiuti dall’amministratore di condominio anteriormente al momento di tale revoca non sono viziati da alcuna invalidità automatica, continuando a produrre effetti giuridicamente vincolanti nei confronti del condominio.


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