Immobile da Acquistare: garanzie per gli acquirenti

Acquistare un immobile a volte potrebbe risultar rischioso. Le incertezze economiche dei nostri tempi si riflettono inevitabilmente anche sulla solidità finanziaria di imprese edili. La paura che la piccola impresa di costruzioni – alla quale ciascuno di noi potrebbe rivolgersi per la costruzione di un immobile – possa fallire, potrebbe bloccarci nei nostri intenti.

di Davide Dotti Currao

Il d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122.


Il d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 ha introdotto per la prima volta nel nostro ordinamento una disciplina tesa a tutelare gli acquirenti di immobili da costruire, particolarmente colpiti soprattutto nel caso di fallimento delle imprese costruttrici, prima della stipula dell’atto definitivo di vendita.

Gli acquirenti infatti, in ragione dello scioglimento del contratto preliminare su iniziativa del curatore (art. 72 Legge Fallimentare) e vista l’estrema difficoltà per il promissario acquirente di recuperare integralmente le somme versate al promittente venditore a titolo di caparra o acconto sul prezzo, versavano, ante-riforma, in una condizione di assoluta incertezza.

Il D.lgs. n. 122 del 2005 tutela la parte acquirente persona fisica che sia (i) promissaria acquirente o (ii) che acquisti un immobile da costruire o (iii) che abbia comunque stipulato un contratto che abbia per effetto l’acquisto, sia pure non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.

Rientra nell’ambito della disciplina anche la persona, anche se non socio di una cooperativa edilizia, che abbia assunto obbligazioni con la medesima per ottenere l’assegnazione della proprietà o di un diritto reale di godimento su un immobile che la cooperativa deve ancora costruire.

Immobile da acquistare

Cosa si intende per immobile da costruire?


Per “immobile da costruire”, si intende quello per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare, in tutto o in parte, cioè in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità e, quindi l’utilizzo per uso abitativo.


A che condizione è operativa la tutela?


Le tutele previste dalla legge sono accordate all’acquirente persona fisica, a condizione che il costruttore dell’immobile si trovi in una “situazione di crisi”. Ciò si verifica quando l’immobile oggetto della vendita sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare ovvero l’impresa costruttrice sia stata sottoposta ad una procedura concorsuale (fallimento, amministrazione straordinaria, liquidazione coatta amministrativa o concordato preventivo).


Quali sono le principali forme di tutela?


Due sono le principali forme ditutela accordate all’acquirente di immobile da costruire dal decreto delegato del 2005.

1 – L’obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente, prima od all’atto della stipula del contratto preliminare, una fideiussione di importo pari alle somme od al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso o che, secondo i termini e le modalità del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà. La mancanza della fideiussione è causa di nullità del contratto preliminare, che tuttavia può essere fatta valere solo dall’acquirente ai sensi dell’art. 2, comma 1, del d.lgs. n. 122 del 2005 (cd. Nullità di Protezione).

2 – Il secondo tipo di tutela accordata dall’ 4 del d.lgs. n. 122 del 2005, consiste nella polizza assicurativa indennitaria con durata decennalea partire dalla data di ultimazione dei lavori che il costruttore, all’atto della stipula del contratto definitivo, ha l’obbligo consegnare all’acquirente per garantirlo dai danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto dall’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita con l’acquirente o dell’atto di assegnazione.


Il ruolo dei Notai


L’art. 12, comma 1, lett. a) della Legge n. 155 del 2017 (attuato con il il D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, recante Codice della Crisi d’impresa) al dichiarato scopo di consentire al notaio il controllo di legalità sull’adempimento degli obblighi del costruttore di cui al D. Lgs 122/2005, stabilisce che il contratto preliminare stipulato dall’acquirente con il costruttore, deve sempre essere redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. 

L’art. 12, comma 1, lett. b), aggiunge che la sanzione di nullità del contratto di vendita, che può essere fatta valere solo dall’acquirente, oltre che il mancato rilascio della fideiussione, deve essere estesa anche all’ipotesi in cui il costruttore si renda inadempiente all’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria.

Ancora, per rafforzare l’obbligo di consegnare la polizza assicurativa al momento della stipula del rogito, la novella dispone che la fideiussione può essere escussa dall’acquirente dell’immobile, oltre che nell’ipotesi in cui si sia verificata una delle situazioni di crisi (pignoramento immobiliare, liquidazione giudiziale, amministrazione straordinaria, liquidazione coatta amministrativa o concordato preventivo), anche quando il notaio abbia attestato di non avere ricevuto entro il termine fissato per la stipula del definitivo la polizza assicurativa,sempre che l’acquirente abbia manifestato al costruttore la volontà di recedere dal contratto.

Infine, novellando l’art. 3, comma 7, del d.lgs. n. 122 del 2005, si chiarisce che la fideiussione rilasciata al momento della stipula del preliminare, perde efficacia soltanto quando l’acquirente abbia ricevuto copia dell’atto di trasferimento della proprietà o dell’atto definitivo di assegnazione il quale riporti i dati relativi alla polizza assicurativa che il costruttore è tenuto a sottoscrivere.

Se c’è un immobile da acquistare, insomma, hai alcune garanzie.

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